Pedro Luis Martín Olivares -Adaptarnos o morir en el intento. Hemos sido testigos de cómo las ventas virtuales se han apoderado de nuestra vida cotidiana, y cada sector ha adaptado las herramientas de las cuales dispone para no morir en el intento. Joseph Adams está cerrando la negociación de una casa por 2.3 millones de dólares, propiedad que los compradores realmente no han visitado.
Los futuros dueños llegaron a California justo antes del brote del covid, la familia Turner ya ha reorganizado su vida, la señora trabajando desde casa y el esposo pone su vida todos los días en riesgo por lo delicado de su profesión, él es médico; han conseguido una oportunidad. Con el temor de trasladarse todos los días a un lugar nuevo, la familia busco alternativas y Josep un agente de bienes raíces le ofreció como opción, el uso de Zoom y presentaciones virtuales para que tuviesen absceso a las diversas posibilidades del mercado.
El mundo se encuentra bloqueado, sí; pero, para el que no ha fallecido, la vida continua, y aunque adquirir una casa puede ser un proceso lleno de emociones, por todo lo que esto conlleva, el tiempo sigue su curso y el mundo se ha estado acomodando a esta nueva realidad. Ahora es posible las visitas virtuales, pero el optimismo no siempre ha sido parte del proceder del sector inmobiliario. En 2007, Edward Leamer, profesor de economía y estadística de la UCLA en Los Angeles, escribió el artículo «la vivienda es el ciclo económico”. Enfoque que posteriormente fue refrendado durante la Gran Recesión. Sin embargo, pareciera que durante esta pandemia los patrones de comportamiento no han sido los mismos. La crisis financiera mundial ha golpeado duramente a los Estados Unidos, no obstante el sector de la vivienda parece no tener el mismo peso como indicador, en el desastre económico que se encuentra en pleno desarrollo como en períodos anteriores.
Covid-19 no ha dejado de jugar fichas, y los problemas en este sector básicamente se deben a los factores externos que intervienen día a día en potenciales negociaciones. Para poder ejecutar este musculo se debe poner en movimiento a todos los actores involucrados, la familia Turner ha sido bendecida, pero durante esta crisis millones han perdido su trabajo y muchos otros han visto reducido sus ingresos, por lo tanto el poder adquisitivo de las familias ha mermado. La descripción del Sr. Leamer de la importancia de la vivienda para los altibajos económicos pasados no fue exagerada. La inversión residencial representó una pequeña porción de PIB, aproximadamente 4.6%, en promedio, durante la era de posguerra. Entre 2007 y 2009, por ejemplo, la producción real en Estados Unidos se redujo en aproximadamente un 2,5%. Sin embargo, durante el mismo período, la inversión residencial cayó un 41%. En su estudio de las recesiones de la posguerra de Estados Unidos, Leamer descubre que el PIB comienza a desviarse de su tendencia incluso antes de que una recesión inicie en serio y la producción comience a caer. La caída de la inversión residencial generalmente actuaba como un indicador de alerta temprana, representando en promedio aproximadamente un cuarto del déficit de producción en vísperas de una recesión. Los graves problemas de vivienda precedieron a nueve de las 11 recesiones entre el final de la segunda guerra mundial y el comienzo de 2020. La recesión de 1953 fue una excepción, porque no siguió este patrón, así como la caída de los puntocom.
El sector de la vivienda se ha visto golpeado en efecto, aunque la adaptación se ha producido de manera satisfactoria, no significa que no ha tenido que luchar, un informe reciente de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, señaló, que algunas plataformas en línea han perturbado los mercados locales, con precios muy distorsionados y competencias desleales. Dada la incertidumbre reinante y los bajos rendimientos en los bonos, esto pone a los bienes raíces en dificultades. El financiamiento de la vivienda residencial está comprometida, el 40% de los ingresos familiares o más van destinados a gastos de vivienda. La pandemia ha tenido un impacto masivo, numerosos inversores, compradores potenciales de viviendas y propietarios se preguntan: ¿La crisis del coronavirus también está afectando el mercado inmobiliario? ¿Están subiendo o bajando los precios de las propiedades debido al Covid-19, son muchas las interrogantes.
El papel económico de la vivienda se ha debilitado gradualmente. La inversión residencial, es decir, el gasto en nueva capacidad de vivienda, como porcentaje del PIB, el cual alcanzó su punto máximo en 6.9% en 1950, desde entonces ha bajado. El aumento de la construcción a principios de la década de 2000 rompió con esa tendencia, solo para que la caída se reanudara a partir de entonces. La inversión en vivienda como parte del PIB fue solo del 3,9% en 2017, el pico cíclico más bajo desde 1945. A medida que la participación de la inversión residencial en el PIB ha disminuido, su contribución a la debilidad económica, que induce la recesión también ha disminuido: del 32% antes de recesión en 1980, a 21% por delante de eso en 1991, a solo 12% antes de eso en 2001.
En algunos países, la fuerte demanda de espacio residencial en los últimos años se debe al crecimiento de la población y a la afluencia continua en regiones metropolitanas y ciudades medianas. Esto ha llevado a un aumento significativo en los precios de las propiedades en venta y alquiler, y las nuevas actividades de construcción tampoco han podido satisfacer la alta demanda. Los sectores individuales se han visto afectados por la pandemia en diversos grados. Si bien los sectores hoteleros, de restauración y minorista están teniendo más dificultades en estos tiempos, la demanda de espacio de almacenamiento y almacenes podría crecer. En vista de las largas cadenas de suministro a través de varios países, la tendencia de las empresas manufactureras a establecer sus propios almacenes podría de hecho aumentar, impulsando así el mercado.
Las prohibiciones de contacto y los toques de queda impuestos por los gobiernos, así como los cierres de oficinas, ordenados oficialmente están obstaculizando el proceso habitual de las negociaciones. Las visitas personales, ya tiene una alternativa. No obstante, con los cierres de sucursales bancarias, actualmente es difícil para los inversores obtener un préstamo. Las tasas de interés en todos los períodos se han derrumbado en la última década, ofreciendo a los bancos centrales menos espacio para influir en el momento de la inversión en vivienda mediante el ajuste de las tasas de política.
Cuando comenzó la crisis de Covid-19, la Reserva Federal solo pudo reducir su tasa de política en 1,5 puntos porcentuales antes de alcanzar el límite inferior cero. Mientras tanto, otros factores están deprimiendo la demanda de viviendas. Históricamente, la migración neta a Estados Unidos ha tenido una profunda influencia en la inversión residencial, pero cayó en más del 40% entre 2016 y 2019. De hecho, en 2019 la población de Estados Unidos creció a su ritmo más lento en un siglo. Las tasas más bajas de inmigración y natalidad asociadas con la pandemia podrían reforzar la tendencia, llevando a una disminución secular en la construcción de viviendas.
En mayo, las ventas cayeron en un 3.7% en Estados Unidos. El sector inmobiliario es un indicador rezagado, demora entre 35 a 50 días para que una transacción forme parte de las estadísticas, no significa que sus efectos no se sientan. Las ventas de casas nuevas en abril fueron un 13% inferior a su nivel en abril de 2019 y las nuevas construcciones residenciales cayeron un 26% durante ese período. Cuando finalmente se publiquen las cifras, pueden mostrar que la caída de la inversión residencial en la primera mitad de 2020 fue la mayor registrada, aunque su contribución a la caída del PIB seguramente se verá afectada por la contracción en otros sectores. Si se permite que caduque la ayuda generosa a los trabajadores desempleados y los programas de ayuda para inquilinos y prestatarios con dificultades, los problemas del mercado inmobiliario podrían empeorar.
Sin embargo, la menor participación del sector en el PIB limita su capacidad para amplificar las fuerzas de contracción. Los cambios posteriores a la crisis en los estándares de préstamos han reducido la amenaza de que los incumplimientos hipotecarios desencadenen un contagio financiero. La principal razón para preocuparse por los problemas de vivienda ahora es el sufrimiento que los desalojos y las ejecuciones hipotecarias pueden infligir en los hogares y los vecindarios. Tiempo, entonces, para la política, de tratar la vivienda con matices más humanos por ser el servicio esencial que es.
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Pedro Luis Martín Olivares
Economía y Finanzas
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