Pedro Luis Martin Olivares – En una urbanización de lujo en Wuhan, los agentes de ventas del negocio inmobiliario quieren dejar claro que su empresa estatal ha cortado todos sus vínculos con el sector privado. Al principio, la empresa se había asociado con SUNAC, un promotor privado, hasta que incumplió sus pagos en 2022.
Una vendedora explica que el propietario de la empresa también controla el suministro de agua y electricidad de la ciudad. Este nivel de expansión del Estado en el mercado representa un reto en el plano de la eficiencia, si una empresa de este tipo colapsara, el resultado local incidirá en la política de viviendas del país.
Más de tres años después de la crisis inmobiliaria de China, los mayores constructores privados están colapsando bajo la presión de enormes deudas. Las ventas de viviendas nuevas en 30 grandes ciudades cayeron un 47% en marzo, año tras año. Los ingresos de los 100 mayores promotores cayeron un 46% en el mismo mes. La inversión en vivienda cayó a 8,4 trillones de yuanes, equivalente a 1.2 trillones de dólares, un cuarto por debajo de su máximo en 2021. Aunque millones de familias están esperando a que los promotores terminen de construir sus pisos, se necesitarían 3,6 años para vender el exceso de inventario de China, incluidas las casas que aún están en proceso de construcción, consideran los analistas del banco ANZ.
Todo esto presenta una oportunidad para las empresas estatales. Sólo asegurando el acceso a la financiación podrán sobrevivir los desarrolladores. Algunas empresas privadas han encontrado ayuda a través de un programa gubernamental que aprueba proyectos de vivienda con financiación estatal, pero ha tardado en desplegar capital. Las empresas estatales, por otra parte, han disfrutado durante mucho tiempo de estrechos vínculos con los bancos. Esto significa que están comprando más terrenos, construyendo más casas y vendiendo más que sus homólogos privados. En momentos en que la mayoría de las empresas privadas enfrentan algún tipo de reestructuración, unas pocas empresas estatales están obteniendo ganancias milagrosamente. Además, sus acciones dan pistas sobre los planes de Xi Jinping, el líder de China, para la próxima década de la industria inmobiliaria del país.
Como parte de esos planes, el estado se convertirá en el mayor constructor de viviendas de China. Los líderes del país quieren construir millones de unidades de “vivienda social” para hogares de bajos ingresos, que no puedan revenderse como unidades comerciales normales. Tal es la escala de la construcción planificada que las viviendas sociales llegarán a dominar la oferta total de viviendas en 2030. Se gastarán hasta 4 trillones de yuanes en viviendas sociales y otras construcciones estatales este año y el próximo, asi lo estima S&P Global. Según Capital Economics, una firma de investigación, así como la construcción por parte de desarrolladores comenzó a caer año tras año a fines de 2021, la construcción por parte de otros tipos de empresas, principalmente empresas de gobiernos locales, se disparó. Como resultado, el próximo año entre el 30% y el 40% de la oferta de viviendas nuevas serán viviendas sociales, frente al 10% actual.
Los gobiernos locales también pueden convertirse en los mayores compradores del parque de viviendas del país. La ciudad de Zhengzhou anunció recientemente que compraría 10.000 viviendas para convertirlas en unidades sociales. Muchos serán alquilados. Aunque no hay una estimación del tamaño que alcanzarán los gobiernos locales propietarios, varias otras ciudades han anunciado planes similares.
Unas cuantas empresas estatales poderosas están en aumento. CR Land, propiedad del gobierno central, registró un aumento interanual del 3% en sus ganancias principales, un logro sorprendente cuando la mayoría de sus pares han perdido dinero o han colapsado. COLI, otro gigante controlado centralmente, vio caer sus beneficios en un respetable 3%. A medida que se desarrolló la crisis, las ventas de viviendas de las empresas estatales más grandes cayeron solo un 25% entre mediados de 2021 y mediados de 2023, mientras que las de las empresas privadas más grandes cayeron un 90%.
Esto refleja las preferencias oficiales. El 8 de abril, un banco estatal pidió la liquidación de Shimao, un promotor privado que incumplió en 2022 un préstamo impago de 200 millones de dólares. No hace falta decir que esto obstaculizaría los intentos de Shimao de reestructurar sus deudas y seguir construyendo casas sin terminar. Por el contrario, en marzo los reguladores pidieron a los bancos y tenedores de bonos que ayudaran a salvar a Vanke, un promotor inmobiliario con un poderoso accionista respaldado por el Estado. Las autoridades chinas están mucho más dispuestas a ofrecer rescates a instituciones sobre las que tienen influencia.
Ahora que el Estado está dispuesto a consumir la industria inmobiliaria de China, ¿qué podría salir mal? Para empezar, las empresas estatales enfrentan deudas peligrosas. Las empresas de los gobiernos locales tienen una deuda colectiva estimada en 75 trillones de yuanes, o alrededor del 60% del PIB. Cuando estas empresas compran tierras a los gobiernos locales, simplemente transfieren dinero de un bolsillo a otro. Estas transacciones han mantenido el flujo de dinero hacia las arcas locales, pero están generando cargas insostenibles. Algunas empresas de gobiernos locales han comenzado a emitir bonos con el único fin de pagar las deudas de otras empresas. Los analistas temen que este nivel de gasto no pueda continuar por mucho más tiempo, especialmente en las provincias más pobres.
Las autoridades podrían considerar que las deudas adicionales son un precio que vale la pena pagar por el control sobre el activo más importante de China. Se piensa que el futuro del mercado inmobiliario incluiría menos ciclos de auge y caída si las empresas estatales sobrias estuvieran a cargo. Un alojamiento más barato también debería ayudar a Xi a combatir la creciente brecha de riqueza en China. Sin embargo, el dominio estatal también significará un mercado menos eficiente. Los constructores de viviendas privados de China son dueños de las cadenas de suministro. Su capacidad para organizar la mano de obra para la construcción no tiene paralelo. El Estado, en cambio, tiene deficiencias como constructor. A medida que las empresas estatales asumen un papel cada vez mayor, es probable que la calidad de las viviendas nuevas disminuya, tema que está siendo abordado en las discusiones vigentes gubernamentales.
La intervención también sacudirá los cimientos del mercado. Los compradores de viviendas probablemente se mostrarán reacios a comprar una casa a precios comerciales cuando la misma unidad pueda estar disponible más adelante a precios subsidiados. Los observadores del mercado sospechan que los funcionarios quieren conservar fondos para comprar casas a bajo precio, aprovechando las dificultades de las empresas privadas. Como consecuencia, el rápido crecimiento de la vivienda social probablemente provocará reacciones profundas entre las empresas privadas.
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